楼市风云变幻，政策更是一锤接着一锤！

二手房成交量一直是衡量市场行情的风向标，一般来说，就二手房先行试点城市--深圳来说：单月成交6000套则是业内划分深圳楼市牛熊的分界线。但从目前来看，火热的深圳楼市已出现断崖式下跌，这也表明二手房指导价起到了明显的调控效果。

推出二手房参考价，下架虚高挂牌价，按政府的指导价评估，就是明显的降杠杆，那势必对房价构成影响。在新房限购、限售、限贷、限价之后，政府储备的调控楼市大杀器层出不穷。

这一次，对二手房开刀，真是打蛇打七寸。

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就在前几天，24个小时的时间都没到，成都、西安、上海均发布关于二手房的新政策：将设定二手房指导价格，建立严格的审核机制。

这意味着，这一轮对二手房市的调控，开始在全国范围内普及。现在加入二手房指导价阵营的城市越来越多，芜湖到底会不会跟上？

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什么是“二手房指导价”？如何理解？

首先我们要正确理解“二手房指导价”。

有些人误以为，二手房指导价，是政府给你二手房定了个价，你高于这个价格就卖不了，过不了户。二手房价格腰斩，是买房人的大利好！

其实完全不是这么一回事。房子是个人财产，政府不可能对你的私有财产强行定价，所以叫“二手房住宅成交参考价”。

本质上来说，二手房指导价其实是“提高首付、降低杠杆率的”。为什么呢？因为严格遵守这个指导价的，是银行的贷款审核。

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举个例子（一定要算仔细）：

同事刀哥想买一套房子，官方指导价是200万，但是房主明码卖价400万。

如果是在没有指导价的时候，400万，首付3成是120万，贷款280万。

但是现在银行审核，都是严格按照官方指导价来进行放款，即此套房源为200总价。那么在银行眼中，你首付只需60万，所以只能贷款140万。

那么我们来算一算，400万-140万=260万，实际上支付的首付达到了260万，从3成提高到了6.5成。

二手房首付提高，买房门槛又增加了！杠杆率自然也降低了！

买卖双方价格的心理预期下降，买房门槛的提升，又最终会回到“调节供需，影响价格”这个市场调节机制上来。

这才是，二手房指导价的本质。

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二手房指导价的重大信号

所以，总的来说，二手房政策最大的亮点并不是价格指导，而是引导商业银行合理发放二手住房贷款。这意味着二手成交价参考，影响甚至决定银行的评估价。

这个手段非常有力。这么一搞，楼市的杠杆，彻底被掰弯了。这对于许多购房者，尤其是炒房客来说，简直是不可想象的。

不夸张的说，热线君认为这是近来楼市调控中最有用的，直接锁死了楼市的钱袋子。再贵的房子，我不给你钱去炒，甚至不给你钱去买，价格再贵有什么意义呢？那么刀哥如果想要再买那套房源，真的需要好好考虑考虑了~

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更关键的是，文初热线君提到过，二手房指导价政策已经在向全国推开，目前至少已有包括深圳、西安、成都、上海等7个城市出台了二手房指导价相关政策。

楼市剥离金融属性的速度和范围，将会越来越快，越来越广。

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芜湖会不会跟进？影响有多少？

再回过头看看我们的芜湖！如果真的实行二手房指导价，对我们到底有哪些影响？

Q

二手房指导价对我们具体有哪些影响?

A

1、芜湖卖房者：当然了，你可以不参考指导价卖，这个住建局也管不着，主要还是卖方、买方、中介三方去讨价还价。这就是一个博弈的过程。

举个例子：如果卖方定的价格高了，那么有可能买方就承担不了更多的首付就有可能不买了。

这样下来，买房的人会越来越少，房子就很难卖，除非你降价到合理的区间。

2、芜湖买房者：在政策发布之前完全是卖方市场，想卖什么价基本上是卖家说了算，买家基本没有说话的资格。

现在一切都变了，现在买方有资格了。因为卖高了，可以去选择更便宜的。

3、芜湖房产中介：对中介影响很大。中介想成单怎么办？

那中介自然会想办法劝说卖房者把价格搞低点，搞到卖方和买方都能接受的合理区间的价格。

以前是中介高息的时代，现在中介就会想着怎么薄利多销了。

4、芜湖刚需购房者：有些人说这个政策扼杀了很多刚需购房者。

试想，如果没有这个政策，二手房价格会持续上涨，刚需者更买不起房。

虽然短时间看，刚需购房者有压力，但是长期来看就是利好刚需。

很多人不相信房价真的能够按照指导价格执行，但现实就是只要ZF做出政策干预，房价肯定能够回到理性的位置。而且，近几年，芜湖也在加大对二手房买卖市场的监管力度。

1.二手房满2年才可以买卖。二手房政策方面，目前芜湖要求2017年5月8日以后购买的商品住房(含新建商品住房和二手住房)须取得不动产权证满2年方可转让，有效降低炒房风险。

2.学位制精准打击学区房炒作。在二手房学区房上芜湖也有行动，在部分学位供给紧张的学校，芜湖实施限制年限入学的政策，避免优质学区房带来的炒房危机，精准打击部分区域二手住房和学区房炒作行为。

3.芜湖房产中介市场违规整治。最近芜湖于2021年7月8日至8月7日对市区房地产经纪机构联合开展专项检查整治工作，严查捏造散布涨价信息，炒卖房号，操纵市场价格等，规范房地产市场秩序，促进房地产市场平稳、健康、有序发展。

重点检查内容如下：

一、是否领取营业执照，并在经营场所醒目位置公示。

二、是否在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准等信息。

三、是否按照规定如实记录业务情况或者保存房地产经纪服务合同，合同是否加盖房地产经纪机构印章，并由房地产经纪人签名。

四、是否协助当事人签订“阴阳合同”。

五、是否不按照收费标准和经纪服务合同的约定收取佣金。

六、是否利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈等乱收费行为。

七、是否捏造散布涨价信息，或与房地产开发企业经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格。

八、是否捏造散布虚假信息，哄抬学区房房价格。

九、是否隐瞒真实交易信息，低进高出赚取差价。

十、是否以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易。

十一、是否为不符合交易条件保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务。

十二、是否未经委托人同意擅自对外发布房源信息。

十三、是否改变房屋内部结构分割出租。

十四、是否及时网签房屋租赁合同。

十五、是否及时向公安机关报送流动人口信息。

建立房地产市场违法违规行为联合查处机制，加强联合执法力度，集中开展房地产开发和中介市场秩序整治。对房地产开发企业、中介机构发布虚假房源信息和广告，捏造或者散布涨价信息，逃避监管、诱骗消费者等违规行为进行检查，要求房产企业严格落实商品住房“明码标价”“一价清”制度，杜绝捂盘惜售、捆绑销售、签订阴阳合同等违规行为，形成高压严查态势，从源头上净化市场，遏制违法违规行为的发生。

如果真的轮到芜湖出台二手房指导价，对购房者的影响首先便是首付变相提高，买房压力变大；但如果是一些价格虚高的房源，也会相对降价，毕竟需求变少了。

热线据还是那句话：很多人不相信房价真的能够按照指导价格执行，但现实就是只要ZF做出政策干预，房价肯定能够回到理性的位置。

1993年，海南的房价被炒到了7500元/㎡，那可是93年，大学毕业生的平均工资才两三百块。

海南房价如此疯狂，结果一个国16条的文件，直接就崩盘了。

烂尾楼成了和天涯海角齐名的海南特色~

所以这次信号提醒不是虚张声势的狼来了！

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